Forslaget om at boliglånet skal utgjøre max 85 % av boligens verdi er et av de dummeste forslagene jeg har hørt. Bankene kan fortsatt låne ut like mye penger som før. Kundene kan ta opp like mye gjeld totalt som før. Det er ingen begrensning på hvor mye du kan låne, kun en begrensning på hvor mye du kan pantsette boligen for. Hadde de innført en enda mer idiotisk regel som sa at din totale gjeld ikke skulle være mer en 85 % av boligens verdi ville de som leier ikke fått noe lån. Alle som har boliglån på 85 % ville da fått avslag på alle søknader om kredittkort, forbrukslån og til og med billån. Heldigvis har ikke Finanstilsynet gjort noe så dumt. De setter ingen grenser for din totale gjeld. Finanstilsynet har bare foreslått at all gjeld over 85 % skal være dyre usikrede lån med kort nedbetalingstid, høye terminbeløp og høy rente. Konsekvensen av dette er at gjelden blir dyrere, vanskeligere å nedbetale og større risiko for mislighold.
For å illustrere dette skal jeg vise et eksempel:
Du har en bolig verdt 1000.000 kr og 850.000 kr i gjeld. Du ønsker å bruke 250.000 kr og søker om et usikret lån på 250.000. Banken vurderer lånesøknaden etter din betalingsevne og finner ut at du kan betjene en gjeld på 1.100.000 kr. Siden du allerede har en gjeld på 850.000 får du låne 250.000 kr. Du betaler en lav rente på 850.000 kr og en høy rente på 250.000 kr.
Uten denne grensen på 85 % kunne du ha bedt banken om 150.000 kr ekstra på boligen til lav rente slik at boliglånet totalt ble på 1.000.000. Du søker så om et usikret lån. Dersom banken som behandler denne søknaden fremdeles mener at du kan betjene en gjeld på 1.100.000 kr så sier de at du bare får lånt 100.000 kr fordi du har 1000.000 kr i gjeld fra før. Totalt vil gjelden være på 1.100.000, men du betaler en lav rente på 1000.000 og en høy rente på 100.000 kr slik at du kommer bedre ut. Da er risikoen betydelig redusert for kunden og banken.
Usikrede lån er så mye dyrere og har så dårlige betalingsbetingelser at de må unngås. Renten er i bestefall i underkant av 9 % pluss etableringsgebyrer og månedlige gebyrer. I verste fall er renten over 20 % pluss alle gebyrene. Nedbetalingstiden er kort, gjerne 10-12 år i beste fall. De vil ofte være kun 3-5 år. Det betyr høye terminbeløp. Tar en opp noen hundretusen i forskjellige slike lån vil terminbeløpet for blir en 2-3 % av det du har lånt. Det er mye. På kredittkort er det helt vanlig å betale minimum 2.5 %. Dette er skyhøyt. Tenk om noen med et boliglån på 1000.000 ble pålagt å betale inn 2.5 % i måneden. Det utgjør 25.000 kr.
Det er ikke boliglånet som er problemet. Det å bake inn dyre forbrukslån i boliglånet er en viktig del av løsningen for de som sliter med dyr gjeld. Et forbrukslån på 30.000 og kort nedbetalingstid kan fort ha et terminbeløp på 500-1000 kr. Har du mange slike lån og ender opp med forbruksgjeld på 300.000 kan terminbeløpet fort bli 7-8000 kr i måneden med 20 % rente. Alle forstår at det å ta dette inn i boliglånet til 3,5 % rente over kanskje 20 år gjør at terminbeløpet blir mye mer håndterlig.
De som har store gjeldsproblemer har mye dyr forbruksgjeld der høy rente og kort nedbetalingstid gjør at de ikke klarer å betjene gjelden. Dette blir mye verre når folk skal få begrenset sin mulighet til å bruke boligen som sikkerhet.
En slik regel vil ikke begrense folks lånemuligheter, kun gjøre gjelden dyrere. Ønsker du å låne penger til sydenturen og har boliglån kan du velge om du vil bruke boligen og få ett billig lån med lave terminbeløp, eller ta opp et dyrt forbrukslån. Det er meningsløst å tro at de som ønsker å lånefinansiere sydenturen vil la det være p.g.a en 85 % grense.
Det som begrenser hvor mye forbrukslån en kan ta opp er først og fremst hvor mye en selv ønsker å låne, hvor høy inntekt en har og eventuelt hvor mye gjelden en har.
Høy boliggjeld betyr at behovet for forbrukslån blir redusert fordi mye av forbruket blir dekket opp av boliggjelden. Høy boliggjeld vil bli tatt hensyn til av de som foretar grundig kredittsjekk og du får dermed mindre forbrukslån.
Verdien av boligen er lite relevant i forhold til å betjene gjeld. Det er betalingsevnen som er avgjørende, dine inntekter og utgifter. Du bruker lønna til å betjene lånet ikke verdien i boligen. Spekulanter som kjøper eiendom for å selge vil kanskje trenge salgssummen til å betale lånet, men for de som kjøper egen bolig er ikke dette relevant. Noen pensjonister ønsker å låne på boligen for å overlate den med gjeld til neste generasjon. Da er det forståelig om banken ønsker å sikre seg mot verditap. Arvingene kan si nei til å overta boligen og gjelden, noe de kanskje gjør hvis boligen har falt så mye i verdi at gjeldsgraden blir over 100 %. Men igjen så er ikke dette relevant for folk flest.
Uansett så vil et usikret lån, som er alternativet, være mye dårligere. En høy belåningsgrad har høyere risiko fordi banken kan risikere å tape noe. Dette vil banken kompensere for ved å ta høyere rente. Det er naturligvis en risiko for banken, men likevel bedre enn et usikret lån.
Det som er viktigs er betalingsevne, ikke boligverdien. En som har en god inntekt og kjøper en nøktern bolig vil altså ikke få fullfinansiert boligkjøpet selv om banken ikke er i tvil om betalingsevnen. Mens en som har spart opp penger til egenkapital skal kunne kjøpe en dyrere bolig ved å ta opp et større lån selv om han har lavere inntekt.
For å illustrere poenget:
Har du 2.000.000 i årslønn og ønsker å fullfinansiere en leilighet til 1.000.000 så skal banken si nei til å låne deg mer enn 850,000. Har du en årslønn på 1.000.000 og 300.000 oppspart så sier banken ja til å låne deg 1.700.000 så du kan kjøpe deg en leilighet til 2.000.000. Dette er absurd. Det er åpenbart for alle, bortsett fra Finanstilsynet, at det er lettere å betjene en gjeld på 1.000.000 med en årslønn på 2.000.000 enn å betjene en gjeld på 1.700.000 med en årslønn på 1.000.000
Bankene er selvfølgelig ikke interessert i å tape penger og vil foreta en kredittvurdering der både gjeldsgrad og betalingsevne tas med. Det er ingen grunn for Finanstilsynet å lage et rigid regelverk som bare gjør vondt verre.
Noen vil hevde at alle begrensninger som legges på utlån vil føre til at den totale gjelden folk har blir redusert. Selv om det skulle være tilfelle så er det åpenbart at denne anbefalingen vil føre til mer dyr forbruksgjeld. Denne gjelden er mye farligere en boliggjeld fordi den er dyrere, har høyere terminbeløp og långivere som naturlignok er mer restriktive med å gi avdragsfrihet eller forlenge nedbetalingstiden. De som har store problemer med gjeld har det fordi de har mye usikrede lån.
Jeg er derfor overbevist om at selv om dette tiltaket skulle redusere den totale gjelden folk har vil skadevirkningene av mer forbruksgjeld oppveie slike fordeler. I beste fall har dette en positiv effekt for de som eier bolig og som ikke bruker kredittkort og andre forbrukslån. Men de vil normalt ikke ha problemer med å betjene gjelden. I verste fall fører det til at folk som ellers kunne klart seg uten usikrede lån velger å ta opp et. For de som har et overforbruk de finansierer med forbrukslån vil dette ikke ha noen virkning på den totale gjelden. De skaffer seg bare mer usikrede lån. For alle som leier vil dette ikke føre til noen bedring.
Forslaget bommer fullstendig, har en marginal positiv effekt for de som ikke trenger det og kan føre til store problemer for mange som uansett sliter.