Slik kan du tjene penger på å pusse opp boligen

”Oppussing er så dyrt. Vi kan rett og slett ikke ta oss råd til det nå!”. Ordene tilhører en kamerat av meg som nylig hadde vurdert å pusse opp leiligheten sin etter å ha eid den i to år. Siviløkonomen i meg ble litt paff da jeg gravde litt dypere og fikk høre hva han hadde sett for seg av kostnader og potensiell inntektsøkning. Han er håndverker og på vei til å utdanne seg til å bli takstmann, noe som betyr at han har god kontroll på hvordan boligverdien vil økes ved å gjøre enkle grep.

Han mente at boligen kunne øke med minst 200,000 i verdi hvis han utførte oppussing for totalt 50,000 kroner (ja, det var mest snakk om noen effektive malingsstrøk). Jeg satt opp et regnestykke for ham som gjorde at han faktisk tjente penger på å pusse opp sin egen bolig. Hvordan gjorde jeg det?

Det skal du få vite nå.

Forbrukslån, refinansiering av boliglån og egne håndverkertjenester

Først skal jeg forklare hvordan man kan spare penger gjennom å fortelle historien om hvordan det gikk til slutt. Deretter skal jeg forklare hvordan det kan la seg gjøre å tjene penger på å ta opp et midlertidig usikret lån. Kameraten min tjente ikke så alt for mye penger, så det var vanskelig å sette av nok penger hver måned til å spare de 50,000 kronene. Han tok opp et forbrukslån med en forholdsvis lav effektiv rente som skulle nedbetales i løpet av et år. Rentekostnadene forløper seg totalt til rundt 8000 norske kroner. Etter å ha funnet frem malingskostene og revet litt i vegger og tak, så var prosjektet ferdig etter bare et par helgers arbeid. Ingen eksterne håndverkere var inkludert i prosessen og boligen så kjapt mye bedre ut.

I og med at han var takstmann, så hadde han mange venner i den bransjen som kunne gjøre en gratis verdivurdering for ham. Og det var nettopp denne verdivurderingen han etter hvert dro til banken med og fikk refinansiert boliglånet sitt med slik at han sparte nærmere 100,000 norske kroner i rentekostnader. Ser du hva han gjorde?

Totalkostnaden på forbrukslånet var 58,000 kroner med en nedbetalingstid på ett år. Verdiøkningen i boligen ble satt til et sted mellom 250,000 og 300,000 kroner. Og rentekostnadene han fikk forhandlet ned som følge av denne prisstigningen kom totalt på rundt 100,000 norske kroner over en 12-årsperiode.

Utgifter: 58,000 kroner
Penger spart/inntekter: 350,000-450,000 kroner

Det gir et positivt sluttresultat på mellom 292,000 og 392,000 kroner.

Da ser det litt greit ut med oppussing, gjør det ikke?

Oppussing er ikke alltid lønnsomt

”Alt” klaffet i den historien du nettopp har lest. Vedkommende var utdannet takstmann og har jobbet i et håndverkeryrke i rundt ti år. Med andre ord: han fikk alle tjenester gratis. I tillegg visste han nøyaktig hvilke grep som skulle gjøres for å Det er ikke veldig sannsynlig at du som leser denne teksten verken har den samme utdannelsen eller erfaringen. Da betyr det ofte at du er nødt til å gå ut og finne noen som gjør jobben for deg – og slikt koster.

En avisartikkel jeg tidligere har referert til i en annen artikkel kommer du til via denne linken. Overskriften heter: ”Nordmenn overvurderer verdiøkning ved oppussing” og artikkelen dreier seg om at vi har litt for optimistiske håp til hvor mye boligen øker i verdi etter at vi har pusset opp. Og det er et klart mønster i hvilke husholdninger som har det mest avvikende realitetsbilde når det kommer til dette temaet. De som bruker mest penger på oppussing har størst sjanse for at kostnadene skal ”ta igjen” inntektene. Noen ganger kan det faktisk gå så langt som at man taper penger på å pusse opp.

Det eneste gode tipset jeg kan komme med for å hindre en ”oppussingssmell” er at man gradvis pusser opp litt etter litt og begynner med det aller billigste. Hvis du klarer å gjøre så mye selv, så vil det naturligvis gjøre oppussingen billigere. Det finnes nok av handymen i Norges land og rike som aldri løfter en hammer hjemme, og det er hva jeg kaller sløsing med ressurser. Maling, sparkling og enkle konstruksjoner i hjemmet kan gjøres av de fleste friske mennesker mellom 18 og 70 år.

Månedsrapport for desember

Jeg har nå satt opp min månedlige oversikt over formue og gjeld. Dette blir den siste rapporten for 2016 og vil også fungere som en årsavslutning. Jeg har et regneark der jeg hver måned fører opp verdien av alle investeringer og all gjeld. Dette gjøres for å se utviklingen av bruttoformue, nettoformue og forskjellig typer gjeld. Hensikten er å se om det går rette veien og motivere for nødvendige endringer.

  • Beholdningen av fond har økt med 1,87 % i desember og 31,50 % totalt i 2016.
  • Bruttoformuen har økt med 2,28 % i desember og 30,48 % totalt i 2016.
  • Gjelden totalt er redusert med 1,44 % i desember. Den har økt med 26,04 % totalt i 2016.
  • Kredittkortgjelden er redusert med 2,76 % i desember. Den har økt med 28,05 % totalt i 2016.
  • Nettoformuen har økt med 27,12 % i desember og 5,26 % totalt i 2016.

Investeringsrapport

Jeg har giret opp investeringer i fond på min aksje- og fondskonto. Det forsterker effekten av alle endringer betydelig.

Avkastning i 2016

Aksje- og fondskonto 2,75 % årlig nominell rente.
IPS 7,13 % årlig nominell rente.
Totalt 6,23 % årlig nominell rente.

Sjekk min oversikt over avkastning.

Gjeldsgraden på min aksje- og fondskonto er 78,15 %. Jeg kan tåle et kursfall på 4,66 % før jeg blir overbelånt.

Gjennomsnittlig rentekostnad er 9,14 % nominell rente og 9,53 % effektiv rente. Det betyr at fondene må øke med 10,31 % i året for å gå i null etter skatt. Avkastningen på egenkapitalen i desember tilsvarer en årlig nominell rente på 161,74 %. Effektiv rentekostnad på egenkapitalen er 22,9 %.

Transaksjoner på min aksje- og fondskonto

Jeg har solgt fond for kr 8.012,46 i desember og tatt ut kr 6.650. Totalt i 2016 har jeg et netto kjøp av fond på kr 108.148,59 og netto innskudd på kr 22.250

Akkumulert formue generert av blogging pr. 31.12.2016:

DNB Global Indeks kr 25.687
Nordnet Superfondet Norge kr 6.252
Bankinnskudd kr 734,49
Totalt kr 32.673,49

Dette er en reduksjon på kr 5.049,79 i 2016.

Fondsfordeling på min aksje og fondskonto:

Nordnet Superfondet Norge 1,6 %
DNB Global Indeks 6,7 %
Alfred Berg Indeks Classic 18,7 %
KLP AksjeFremvoksende Markeder Indeks II 29,7 %
KLP AksjeGlobal Indeks IV A 43,3 %

Fondsfordelingen i IPS:

Alfred Berg Indeks Classic 10,3 %
Nordnet Superfondet Norge 10,4 %
DNB Global Indeks 41,3 %
KLP AksjeFremvoksende Markeder Indeks II 19,2 %
KLP Obligasjon Global II 9,2 %
Nordea-1 European High Yield Bd BP EUR 9,6 %

Fordeling av bruttoformue:

Bankinnskudd 3,2 %
Obligasjonsfond 6,9 %
Aksjefond 89,9 %

Plan for 2017

Ved årsskifte er det alltid naturlig å legge planer for det nye året. Det er vanskelig å være konkret fordi det er for mange forhold jeg ikke har kontroll over. Økonomien vil i stor grad styres av utviklingen på børsene der selv små endringer kan gi store utslag. Inntektene fra bloggene vil åpenbart styres av hvor gode annonsører jeg finner og av hvor høy trafikk jeg får. Jeg har derfor valgt å sette opp noen punkter over forhold som jeg kan kontrollere.

Investeringer

Jeg har en aksje og fondskonto hos Nordnet som er giret. Der har jeg kun indeksfond, 50 % globalt, 30 % vekstmarkeder og 20 % i Norge. Overskuddet fra bloggene blir investert i fond ellers så følger jeg min tidligere beskrevet investeringsstrategi. Jeg kommer til å kjøre på for fullt og ikke tone ned investeringene før jeg har nådd de mål jeg har satt meg. Så skal jeg gradvis gå ut av fond og redusere gjeld og risiko. Når det er gjort håper jeg å kunne gå ned til 60 % stilling. Feilen jeg gjorde i år var å trekke meg ut for tidlig. Planen var å gå gradvis ut i løpet av 2016 og gå ned til 60 % stilling fra 2017. Jeg satset på at en god avkastning i markedet og kutt i forbruk skulle gjøre dette mulig. Den gode avkastningen uteble og forbrukskutt er lettere sagt en gjort. Nå er jeg tilbake med å investere for fullt. Reduksjon av stilling får komme når økonomien tillater det.

IPS

Etter de siste endringer i skattereglene har jeg besluttet å stoppe innbetalingen til IPS. Jeg kommer til å rebalansere 31. januar som normalt og ellers hvis det skulle skje noe ekstraordinært i markedet. Det blir ingen andre endringer i IPS i 2017.

Gjeld

Gjelden håndteres slik det er mest økonomisk fornuftig. Det betyr at jeg kun betaler minstebeløpet på studielånet. Kreditten hos Nordnet utnyttes maksimalt. Jeg har fire kredittkort og betaler ned det dyreste først.

Bli kvitt kredtittkortgjeld

Blogging

Jeg må finne andre inntektskilder til bloggene. Tradedoubler gir lite penger. Det er også stadig flere annonsører som avslutter samarbeidet med Tradedoubler.

Så vil jeg til slutt ønske alle lesere et godt nytt år!

Gjeldsregister kan bremse gjeldsproblem

Et gjeldsregister har lenge blitt diskutert i Norge, men hva er det, og hva vil effekten av et slikt register bli?

Norges samlede forbruksgjeld vokser raskt, og stiger med cirka 10 prosent i året. Per dags dato er den samlede forbruksgjelden på rundt 100 milliarder kroner, og et eventuelt gjeldsregister vil bidra til å forhindre at denne typen gjeld blir misligholdt.

Gjeldsregister – sanntidsdatabase over din gjeld

Det finnes ikke et gjeldsregister i Norge per dags dato. Det betyr at banken ikke har noen forutsetning for å vite om du allerede har lån hos andre med mindre du selv oppgir det når du søker om lån. I teorien kan du derfor ta opp mange forbrukslån samtidig.

Ifølge Norges Bank vil en sterk vekst i forbrukslån øke sårbarheten ved et tilbakeslag i økonomien. Et gjeldsregister vil kunne oppgi informasjon om din gjeld i sanntid, og dermed minske sårbarheten ved å kunne avslå lånesøknader dersom du allerede har lån hos andre aktører.

Et gjeldregister hindrer deg i å låne over evne

Slik det er i dag kan du søke om og få innvilget flere forbrukslån samtidig. Dette er verken privatpersoner eller utlånere tjent med. For låntakere kan flere lån være vanskelig å betjene, og dermed bidra til økonomisk uføre. For bankene betyr dette at sjansen for ansvarlig långivning reduseres, og naturligvis mindre penger i kassa.

– Gjeldsproblemer er et betydelig samfunnsproblem som medfører store kostnader både for den som rammes og for samfunnet. I dag kan en person med svak økonomi ta opp svært mange forbrukskreditter i løpet av kort tid, fordi kredittyterne ikke har adgang til å undersøke hvor mye gjeld kundene har fra før. Dette er en viktig årsak til gjeldsproblemene vi ser i dag, sier barne- og likestillingsminister Solveig Horne på regjeringen.no.

Utelatt informasjon om gjeld ikke lenger et problem

Ifølge en analyse GE Moneybank (nå Santander) gjort allerede i 2008, kom det fram at fellesnevneren for personer med gjeldsproblemer var at de hadde inngått låneforpliktelser med en rekke banker og finansieringsinstitusjoner fra før. Denne informasjonen har de deretter unnlatt å oppgi til banken de søkte hos.

I kombinasjon med dagens kredittvurdering vil et gjeldsregister i større grad sørge for at folk som ikke bør få lån, ikke får det.

Nå kommer skattekortet for 2017

Nå har skattekortet for 2017 kommet. De som er e-brukere kan logge seg inn for å se skattekortet (skattetrekksmeldingen) i meldingsboksen i Altinn. De andre  får  brev i posten.

Det som er viktig når du sjekker skattekortet er grunnlaget. Det vil stå oppført hva skatteetaten forventer at du har i inntekt og fradrag i 2017. Det er normalt basert på selvangivelsen for 2015 som du leverte i april i år. Det kan ha skjedd mye endringer siden. Dersom du mener at dine inntekter og fradrag i 2017 vil avvike mye fra det anslaget som står på skattekortet bør du endre skattekortet. Det er ingen grunn til å betale formye. De rentene staten betaler er svært lave. Det er ingen grunn til å gi staten et nesten rentefritt lån. Betaler du forlite får du en stor regning. Det kan av mange oppleves som ubehagelig. Er du uforberedt på restskatten vil den kunne skape et stort problem. Mange vil derfor gjerne ha et mest mulig korrekt skattetrekk.

For meg som har mye dyr gjeld er restskatten det billigste lånet jeg kan få. Jeg har derfor ikke noe i mot å trekke forlite og heller få en stor regning senere.

 

Selge fond nå eller vente?

Nå som det er vedtatt skatteendringer er et spørsmål om det er lurt å selge aksjer og aksjefond nå før skatten går opp.  Jeg er helt uenig i at det er lurt. Fordelen av å utsette skatten et eller flere år er mer enn nok til å veie opp den økte skatten.

Dersom du vurderer å selge nå bare for å realisere gevinst betyr det at pengene må flyttes over i alternativer du ellers ikke ville ha valgt. Dette er alternativer du mener er dårligere fordi de har for lav forventet avkastning, for høy risiko, dårlig likviditet eller andre svakheter. Ved å flytte over i disse investeringene kommer du dermed dårligere ut. Tapet kan begrenses ved raskt å flytte tilbake til de opprinnelige investeringen, men et tap blir det. Du vil uansett i en periode sitte med pengeplasseringer som ikke er slik du mener det optimalt bør være.

Spørsmålet blir da om denne ulempen kan oppveies av å betale litt lavere skatt på gevinster i år.

Selger du i år må du betale 28,75 % skatt av gevinsten. Det får du på skatteoppgjøret i juni 2017. For å unngå renter så bør du betale inn skatten 31. mai 2017. Selger du i 2017 betaler du 29,76 % skatt vet skatteoppgjøret i juni 2018. For å unngå renter må dette betales senest 31. mai 2018. Har du en gevinst på 100 kr kan du dermed velge mellom å betale 28,75 kr i skatt 31. mai 2017 eller 29,76 kr 31 mai 2018. det tilsvarer en årlig rente etter skatt på 3,51 %. Eller for å si det på en annen måte: Du kan velge mellom å betale 100 kr til kemneren i 2017 eller 103,51 kr et år senere.

Det er ikke vanskelig å finne investeringer som gir høyere avkastning enn dette etter skatt. Forventet avkastning i aksjemarkedet er typisk 8-10 %. Selv om en trekker fra skatt og forvaltningshonorar kommer en bedre ut enn 3,51 %

For de som sparer langsiktig er det ikke et valg mellom å betale skatt nå eller om ett år. Da er valget om en vil betale skatt nå eller vente i mange år.

Har du et aksjefond du har tenkt å beholde i 20 år kan du selge nå for så å kjøpe deg inn igjen etter en stund og selge om 20 år. Det du oppnår med det er å betale skatt i år for gevinster du har hittil slik at det blir litt mindre skatt å betale når du selger fondet om 20 år. I praksis betyr dette at du betaler 100 kr til kemneren 31. mai 2017 for å slippe å betale 103,51 kr om 20 år.

Det er to forhold jeg ikke har tatt med her. Det ene er skjermingsrenten, det andre er formueskatten.

Skjermingsfradraget for 2016 får du for de aksjer og aksjefond du eier 31.12.2016. Det gjør det enda mer gunstig å vente med å selge.

Ved å selge nå må du betale inn ekstra skatt i 2017. Det gjør at du blir litt fattigere og dermed får mindre formueskatt i 2017. Men det er lite du sparer.  For hver hundrelapp i skattepliktig gevinst betaler du 28,75 kr i skatt og sparer dermed 0,24 kr i formueskatt i 2017. Det skal ikke mye avkastning til på de 28,75 kr for å veie opp dette. Et annet poeng er at de fleste ikke betaler formueskatt.

En oppsummering av fordelen ved ikke å selge

  1. Du beholder en portefølje som du mener er optimal.
  2. Du får utsatt skatt.
  3. Du får et år til med skjermingsfradrag.

Mitt poeng er ikke at du nødvendigvis skal beholde de investeringene du har, men at det å selge bare for å spare skatt ikke er lurt. Sitter du med en ideell portefølje er det dumt å ødelegge den for lengre eller kortere tid bare fordi skattereglene endres.

Skattesatser for 2017

17. desember vedtok Stortinget skattesatser for 2017.

Skatt på alminnelig inntekt og for selskaper er 24 %.

Det innføres en finansskatt der finansnæringen må betale 5 % avgift av lønnsutgifter. De får heller ikke redusert selskapsskatten, men må fortsatt betale 25 %.

Minstefradraget økes til 44 % med et minstebeløp på 31 800 og et tak på 94 750. Personfradraget settes til 53 150.

Trinnskatt på personinntekt.

– 0,93 pst. for den delen av inntekten som overstiger 164 100 kroner,
– 2,41 pst. for den delen av inntekten som overstiger 230 950 kroner,
– 11,52 pst. for den delen av inntekten som overstiger 580 650 kroner, og
– 14,52 pst. for den delen av inntekten som overstiger 934 050 kroner.

Det skjer ingen endring i trygdeavgiften. Lønnstakere betaler fortsatt 8,2 %, næringsdrivende 11,4 % og pensjonister 5,1 %.

Formueskatten forblir 0,85 %. Fribeløpet økes til 1,48 millioner. Det innføres 10 % rabatt for aksjeinvesteringer.

Oppjusteringsfaktor for aksjegevinster økes til 1,24. Det betyr at aksjegevinster beskattes med 29,76 %. Skjermingsrenten settes noe høyere enn i dag. Det gjøres ved å gi et påslag på 0,5 % som blir 0,38 % etter skatt.

Det innføres en aksjesparekonto for privatpersoner. Salg av aksjer og aksjefond i en slik konto beskattes ikke før pengene tas ut. Jeg har omtalt aksjesparekonto tidligere.

Det er sendt på høring forslag om å endre beskatningen i investeringskonto. Det er foreslått at aksjeinvesteringer i investeringskonto skal skattlegges etter vanlige regler. Høringsfristen er 1.februar 2017. Så skal det debatteres og behandles slik at jeg regner med at en eventuell endring vil ha virkning tidligst fra 2018. Det er ikke vedtatt noen endringer for 2017.

Regjeringens sider om statsbudsjettet.

Lønnsforhandlingene er ferdige

De lokale lønnsforhandlingene i staten er nå ferdige. Jeg får ca. 580 kr mer netto utbetalt i måneden. Det er ikke spesielt mye, men alle monner drar. Det utbetales nå rett før jul med etterbetaling fra 1 juli. Det blir en grei julebonus. Tar jeg med lønnsøkningen 1. mai har jeg totalt gått opp 4,54 % i år.

Desember ser ut til å bli en grei måned økonomisk sett. Avkastningen i fondene er så høy at jeg tjener mer på børsen enn på jobben. Det blir spennende å se hva totalen blir ved årsslutt. Hittil i år har jeg hatt positiv avkastning både i IPS og på min vanlige aksje og fondskonto. Nettoformuen ved utgangen av året vil sannsynligvis ligge på omtrent samme nivå som med staren av året. kraftig kursfall i januar og en høy restskatt er grunnen til at det ikke går bedre. Lønnsøkningen kommer godt med. Det skal ikke mye til før jeg har en økning i nettoformuen i 2016.

Lånekassen øker rentene

Lånekassen har nå fastsatt rentene gjeldende fra 1. januar 2017. Den flytende renten blir 2,109 prosent. Fastrentene fra 1. januar blir 2,070 prosent for 3 år, 2,315 prosent for 5 år og 2,882 prosent for 10 år.

Mesteparten av renteøkningen skyldes at Stortinget kommer til å endre beregningsmåten for renten på studielån. Etter de nye reglene vil studielånet få ca. 0,35 % høyere rente. I tillegg kommer en marginal økning av det generelle rentenivået. Noen banker har så vidt økt renten på boliglån. Det kan se ut til at bunnen er nådd og at vi må forberede oss på gradvis høyere renter.

Rentene på studielån blir fastsatt på grunnlag av et gjennomsnitt av de fem beste tilbudene om boliglån i markedet. Dette gjennomsnittet kalles basisrenten. Fra basisrenten blir det trukket 0,50 prosentpoeng i 2016. I forslag til statsbudsjett for 2017 er det foreslått å redusere dette fradraget til 0,15 %.

Boliglånstilbudene som blir brukt i utregningen av rentene i Lånekassen er standard annuitetslån på 1 500 000 kroner, innenfor 50 prosent sikkerhet (det vil si at boligverdien må være på minst tre millioner kroner). Avdragstiden er satt til 30 år, og låntakeren er 45 år. Lånetilbudene må være tilgjengelig over hele landet, og det må ikke være krav om å kjøpe tilleggstjenester for å få dette lånet.

Jeg vet selvfølgelig ikke hva den flytende renten vil bli fremover, men det er lite sannsynlig at den vil bli liggende mye lavere enn det som nå tilbys for tre års binding. Du risikerer ikke å tape mye ved å binde renten for tre år og har samtidig et vern mot høyere renter. En ekstra bonus er at du er garantert gevinst i januar og februar sammenlignet med flytende rente. Fristen for å søke om fastrente går ut 17. desember.

Utnytt studielånet